«Все-таки есть надежда на прогрессивное развитие»

– Этот год получился очень насыщенным различными событиями на рынке коммерческой недвижимости, которые носили контрастный характер. Конечно, произошли закономерное снижение ставок арендной платы, рост вакансий и приостановка реализации крупных объектов. Кризис в данном случае произвел некоторую санацию на рынке. Переоцененные коммерческие площади либо значительно упали в арендной и продажной ценах, либо попросту стали полупустыми. У арендаторов появилось право выбора, которым они начинают пользоваться.

Многие объекты, которые вышли на рынок в этом году, и часть, которая выйдет в 2010-м, проектировались и рассчитывались в 2006–2007 годах при совершенно другой ситуации на рынке. Ориентация девелоперов на сиюминутную выгоду и отсутствие четкого представления об особенностях развития рынка не позволили создать достаточное количество «долгоиграющих» качественных объектов.

Приостановка строительства означает не только трудности привлечения финансирования, но и осуществление некоторыми девелоперами реконцепта своих объектов. Остановиться, пересмотреть подходы и, возможно, в корне изменить структуру объекта, подстроив его под реальные нужды рынка, – это то, что сейчас делают девелоперы во всем мире. И очень хорошо, что это есть и у нас – значит, у белорусского рынка все-таки есть надежда на прогрессивное развитие.

– Что же произошло за последние 11 месяцев с арендными ставками в сегменте коммерческой недвижимости?

– Наибольшему изменению в уходящем году подверглись ставки арендной платы для офисных помещений. Сравнение итога 3-го квартала текущего года с уровнем 2-го полугодия 2008 года представлено на диаграмме.

Что касается торговой недвижимости, то для немногочисленных качественных торговых центров дисконт практически не характерен. Но даже в этих центрах не произошло привычного ежегодного пересмотра арендных ставок в сторону их увеличения. Наибольший же дисконт характерен для новых торговых объектов, не обладающих никакими преимуществами перед уже существующими торговыми объектами.

Складская недвижимость характеризуется наименьшим снижением ставок арендной платы из всех секторов коммерческой недвижимости. Ввод в эксплуатацию трех новых складских комплексов не оказал серьезного влияния на уровень предложения.

Важно выделить один из новых трендов рынка: цена предложения и цена договора отличаются в среднем на 10–15%. Арендодатели гораздо охотнее идут на уступки арендаторам в виде арендных каникул и предлагают другие бонусы.

– Проблема пустующих площадей, с которой столкнулось в этом году большинство арендодателей, каким-то образом решилась к концу года?

– Из-за малого количества объектов практически каждый бизнес-центр в момент своего выхода резко повышает средний уровень вакантности в городе. Естественно, что при снижении деловой активности и одновременном появлении дополнительных площадей на рынке поглощение новых объектов растягивается во времени. Сегодня уровень вакантности в бизнес-центрах Минска составляет около 17%.

– Насколько подтвердились ожидания по объемам ввода новых площадей торговых и офисных зданий в 2009 году?

– В условиях возникающих у многих девелоперов проблем с финансированием сроки строительства коммерческой недвижимости ощутимо увеличились. Оптимистичный прогноз для торговой недвижимости предполагал выход на рынок 12 проектов с общей торговой площадью около 108 тыс. кв. метров. Но по итогам трех кварталов было введено чуть больше 26 тыс. кв. метров. При самом оптимистичном раскладе до Нового года может быть введено еще 10 тыс. кв. метров.

На фоне торговой офисная недвижимость выглядит неплохо. По состоянию на начало декабря объем введенных в эксплуатацию офисных площадей находится практически на уровне всего прошлого года – около 71 тыс. кв. метров.

В целом же «цыплят по осени считают», и подводить итоги нужно в начале 2010 года. В его 1-м квартале мы ожидаем ввод объектов, которые планировалось закончить в текущем году.

– И все-таки 2009 год был кризисным, или за это время просто произошел болезненный переход к другому рынку недвижимости с иными правилами ведения бизнеса?

– Это, прежде всего, год осознания ошибок. Кризис стал своего рода катализатором для механизмов саморегулирования рынка. И в оценке будущего года необходимо придерживаться пессимистических взглядов. Время сверхприбылей безвозвратно ушло, и реализация любого коммерческого проекта требует взвешенных и своевременных решений девелопера. Только при грамотном подходе к проекту, адаптации или даже полному пересмотру концепции новые проекты будут иметь перспективу реализации и положительный денежный поток.

– Чего же ждать от первых месяцев 2010 года?

– На фоне сезонного спада активности арендаторов в 1-м квартале 2010 года ожидается ввод в эксплуатацию довольно значительного объема коммерческих площадей. Высокий уровень вакантности окажет давление на уровень ставок арендной платы, вызвав их неминуемое дальнейшее снижение.